L’essentiel en 30 secondes :
La visite avant signature notaire (ou visite de courtoisie) est votre dernière chance de vérifier que le bien correspond à vos attentes et à la description du compromis. Vous devez contrôler l’état général, les installations techniques, les équipements inclus, et signaler tout défaut découvert. Si vous trouvez un problème majeur, vous pouvez négocier une baisse de prix, demander des travaux, ou invoquer une clause de rétractation avant de signer l’acte définitif.
Introduction :
Vous avez trouvé votre bien immobilier, signé le compromis de vente, et vous êtes à quelques jours de la signature définitive chez le notaire. Avant de franchir cette étape décisive, une dernière visite s’impose : la visite avant signature notaire, aussi appelée visite de courtoisie.
Cette visite n’est pas obligatoire légalement, mais elle est fortement recommandée. C’est votre dernier moment pour vérifier que le bien est dans l’état convenu, que tous les équipements promis sont présents, et qu’aucun défaut caché n’a été oublié. Une mauvaise surprise découverte après la signature peut vous coûter très cher et engager votre responsabilité légale.
Cet article vous propose une checklist complète et des conseils pratiques pour réaliser cette visite en toute sérénité et protéger vos intérêts.
Qu’est-ce que la visite avant signature notaire ?
Définition et contexte légal
La visite avant signature notaire est une visite de contrôle que l’acheteur effectue quelques jours avant la signature de l’acte définitif de vente. Elle permet de vérifier que :
- Le bien est dans l’état décrit dans le compromis de vente
- Les équipements inclus dans la vente sont toujours présents
- Aucun défaut majeur n’a été découvert depuis la signature du compromis
- Les travaux promis par le vendeur ont été réalisés
Différence entre visite de courtoisie et état des lieux
| Aspect | Visite de courtoisie | État des lieux |
|---|---|---|
| Moment | Avant signature notaire | Après signature (remise des clés) |
| Objectif | Vérifier l’état général | Documenter l’état du bien à la prise de possession |
| Caractère | Informel, non obligatoire | Formel, recommandé ou obligatoire |
| Qui peut y assister | Acheteur, vendeur, agent immobilier | Acheteur, vendeur, huissier ou agent |
| Valeur légale | Faible (informelle) | Forte (document officiel) |
| Utilité | Négocier avant signature | Prouver l’état du bien à la prise de possession |
Cadre légal et droits
- Pas d’obligation légale : La visite avant signature n’est pas imposée par la loi
- Droit d’accès : L’acheteur a le droit d’accéder au bien pour vérifier son état
- Présence du vendeur : Le vendeur n’est pas obligé d’être présent, mais c’est recommandé pour clarifier les points
- Délai : La visite doit se faire entre la signature du compromis et la signature de l’acte définitif (généralement 7 à 30 jours)
Pourquoi faire une visite avant de signer chez le notaire ?
1. Vérifier l’état réel du bien
Entre la signature du compromis et l’acte définitif, plusieurs semaines peuvent s’écouler. Le bien peut se dégrader, des dégâts peuvent apparaître, ou le vendeur peut avoir retiré des éléments promis. Cette visite vous permet de constater l’état actuel.
2. Détecter les défauts cachés
Même lors de vos visites précédentes, certains défauts peuvent vous avoir échappé :
- Fissures dans les murs
- Traces d’humidité ou de moisissure
- Problèmes d’électricité ou de plomberie
- Installations défectueuses
3. Protéger vos intérêts légaux
Après la signature de l’acte définitif, vous devenez propriétaire et responsable du bien. Les vices cachés découverts après la signature sont beaucoup plus difficiles à contester légalement. Cette visite est votre dernière protection.
4. Éviter les litiges post-signature
Une visite documentée (avec photos, notes, témoins) crée une trace officieuse qui peut vous protéger en cas de litige ultérieur avec le vendeur.
5. Négocier avant qu’il ne soit trop tard
Si vous découvrez un défaut, vous pouvez encore :
- Négocier une baisse de prix
- Demander au vendeur de réaliser les travaux
- Invoquer une clause de rétractation (si elle existe)
- Refuser de signer (en dernier recours)
Checklist complète : que vérifier avant signature ?
État général du bien
Façade et toiture
- État de la façade (fissures, infiltrations, peinture écaillée)
- Toiture (tuiles manquantes, gouttières endommagées)
- Joints de façade et scellements
- Présence de mousse ou de lichen
- État des descentes d’eau pluviale
Fenêtres et portes
- Fonctionnement des fenêtres (ouverture, fermeture, étanchéité)
- État des joints et des vitrages
- Présence de condensation entre les vitres
- Fonctionnement des portes (entrée, balcon, garage)
- État des serrures et des poignées
Intérieur : murs et plafonds
- Traces d’humidité ou de moisissure
- Fissures ou lézardes
- Peinture écaillée ou papier peint décollé
- Taches d’eau au plafond
- État des revêtements (carrelage, parquet, moquette)
Plancher et structure
- Plancher qui craque ou qui s’enfonce
- Présence de termites ou d’insectes xylophages
- Dégâts des eaux visibles
Installations techniques
Électricité
- Tableau électrique en bon état
- Disjoncteur qui fonctionne
- Nombre et état des prises
- Présence de fils apparents ou mal isolés
- Conformité aux normes actuelles (demander le diagnostic électrique)
Plomberie
- Absence de fuites visibles
- Pression de l’eau correcte
- Fonctionnement des robinets
- État des tuyauteries visibles
- Fonctionnement des toilettes, baignoire, douche
- Présence de calcaire ou de rouille
Chauffage
- Type de chauffage (gaz, électrique, pompe à chaleur)
- État de la chaudière
- Fonctionnement des radiateurs
- Présence d’un thermostat
- Consommation énergétique (demander les factures)
Ventilation et climatisation
- Présence et fonctionnement de la ventilation
- État des grilles de ventilation
- Présence de climatisation (si annoncée)
- Fonctionnement de la clim
Équipements inclus dans la vente
Cuisine
- Présence de tous les équipements listés au compromis
- Fonctionnement du four, des plaques de cuisson, du lave-vaisselle
- État de la hotte aspirante
- Présence du réfrigérateur (si inclus)
Éclairages et luminaires
- Tous les luminaires sont présents
- Fonctionnement des interrupteurs
- Ampoules en bon état
Stores, volets et fermetures
- Fonctionnement des stores et volets roulants
- État des volets battants
- Présence des télécommandes
Autres équipements
- Porte de garage (si incluse)
- Portail d’entrée
- Antenne TV ou satellite
- Interphone ou vidéophone
Accès et extérieurs
Entrée et circulation
- Escaliers en bon état (pas de marches cassées)
- Rampes et mains courantes sécurisées
- Ascenseur fonctionnel (si applicable)
- Éclairage des parties communes
Parking et garage
- Accès au parking sécurisé
- Nombre de places attribuées
- État du sol (fissures, infiltrations)
- Fonctionnement de la porte de garage
- Présence de places de stationnement visiteurs
Jardin et extérieurs
- État de la terrasse ou du balcon
- Clôtures en bon état
- Présence de plantes ou d’arbres promis
- Accès au jardin sécurisé
- État du portail et de l’interphone
Nuisances et environnement
Bruits
- Bruits de circulation routière
- Bruits de voisinage (musique, animaux)
- Bruits de travaux ou d’activités commerciales
- Bruits aériens (proximité d’un aéroport)
Odeurs et pollution
- Odeurs désagréables (humidité, moisissure, pollution)
- Proximité d’une usine ou d’une zone industrielle
- Qualité de l’air intérieur
Luminosité et exposition
- Luminosité naturelle suffisante
- Exposition au soleil (est, ouest, sud)
- Présence de vis-à-vis gênant
- Ombrage excessif
Proximité des services
- Accès aux transports en commun
- Proximité des commerces
- Proximité des écoles
- Accès aux services de santé
Que vérifier chez le notaire avant de signer l’acte définitif ?
Documents à vérifier
Titre de propriété et acte de vente
- Identité des parties (vendeur, acheteur) correcte
- Description du bien conforme à la réalité
- Surface habitable correcte
- Références cadastrales exactes
- Servitudes et droits de passage mentionnés
Diagnostics immobiliers
- Diagnostic de performance énergétique (DPE)
- Diagnostic amiante (si bien construit avant 1997)
- Diagnostic plomb (si bien construit avant 1949)
- Diagnostic termites (selon la région)
- État relatif à la présence de gaz radon
- Diagnostic électricité et gaz (si bien ancien)
Conditions suspensives
- Obtention du crédit immobilier (si applicable)
- Inspection par un expert (si demandée)
- Vente du bien actuel (si applicable)
- Délai de rétractation respecté
Montant final et frais
- Prix de vente conforme au compromis
- Frais de notaire détaillés
- Taxes et contributions
- Charges de copropriété (si applicable)
- Montant exact à verser
Clauses particulières
- Clause de rétractation (7 jours légaux)
- Clause de non-concurrence (si applicable)
- Garantie de bon fonctionnement des équipements
- Responsabilité du vendeur pour les vices cachés
État des lieux achat maison : comment le réaliser ?
Avec qui réaliser l’état des lieux ?
Acheteur seul
- Avantage : Liberté totale, pas de coût
- Inconvénient : Pas de valeur légale, risque d’oublis
Avec le vendeur
- Avantage : Clarifications directes, accord sur l’état
- Inconvénient : Moins d’impartialité
Puis avec un agent immobilier
- Avantage : Expertise, document semi-officiel
- Inconvénient : Coût, moins d’impartialité
Enfin avec un huissier
- Avantage : Valeur légale forte, impartialité
- Inconvénient : Coût (300-500€), moins flexible
Format de documentation
Écrit simple
- Liste des observations
- Facile à rédiger
- Valeur légale faible
Avec photos et vidéo
- Preuves visuelles
- Plus convaincant en cas de litige
- Recommandé
Rapport d’expert
- Analyse détaillée
- Estimations de coûts de réparation
- Valeur légale forte
- Coût : 500-1500€
Timing : avant ou après signature ?
Avant signature (recommandé)
- Permet de négocier ou de refuser
- Protège vos intérêts
- Donne du poids à vos observations
Après signature
- Trop tard pour négocier
- Utile pour documenter l’état à la prise de possession
- Permet de prouver les dégâts causés par le vendeur
Visite de courtoisie : les bonnes pratiques
Durée recommandée
Prévoyez 1 à 2 heures pour une maison ou un petit immeuble. Pour un petit appartement, 30 à 45 minutes suffisent. Ne vous précipitez pas : une visite bâclée peut vous faire oublier des détails importants.
Outils à apporter
- Lampe de poche : pour vérifier les coins sombres, les greniers, les caves
- Mètre : pour vérifier les dimensions
- Appareil photo ou smartphone : pour documenter les défauts
- Carnet et stylo : pour prendre des notes
- Tournevis : pour vérifier les prises électriques
- Niveau : pour vérifier si les sols sont d’aplomb
- Humidimètre : pour détecter l’humidité (optionnel)
- Checklist imprimée : pour ne rien oublier
Prendre des notes détaillées
- Notez chaque défaut avec sa localisation précise
- Décrivez l’état (mineur, moyen, grave)
- Prenez des photos de chaque problème
- Notez les questions à poser au vendeur
- Demandez des explications sur les travaux réalisés
Demander des explications au vendeur
Si le vendeur est présent :
- Demandez l’historique des réparations
- Posez des questions sur les défauts observés
- Demandez les garanties des travaux réalisés
- Clarifiez les équipements inclus ou non
- Demandez les manuels et les clés
Que faire si vous découvrez un défaut avant signature ?
Négociation de prix
Si le défaut est mineur ou moyen :
- Demandez une baisse de prix correspondant au coût de réparation
- Obtenez des devis pour justifier votre demande
- Négociez avec le vendeur avant la signature
Exemple : Fissure dans un mur (coût de réparation : 500€) → demander une baisse de 500-700€
Demande de travaux
Si le défaut est grave mais réparable :
- Demandez au vendeur de réaliser les travaux avant la signature
- Exigez des preuves de réalisation (factures, photos)
- Faites vérifier les travaux par un expert
Clause de rétractation
Vous avez 7 jours légaux pour vous rétracter après la signature de l’acte définitif. Cependant :
- Ce délai ne s’applique pas si vous avez renoncé à la rétractation
- Vous devez justifier votre rétractation (vice caché grave)
- Vous perdrez les frais de notaire
Refuser de signer (dernier recours)
Si le défaut est très grave et le vendeur refuse de négocier :
- Vous pouvez refuser de signer l’acte définitif
- Vous perdrez le compromis de vente et les frais engagés
- Vous risquez une action en justice du vendeur
- À utiliser en dernier recours seulement
Questions fréquentes (FAQ)
Q1 : Puis-je refuser de signer si je découvre un défaut majeur ?
Oui, techniquement. Cependant, vous risquez de perdre votre compromis de vente et les frais engagés. Le vendeur peut vous poursuivre en justice pour non-respect du contrat. Il est préférable de négocier une baisse de prix ou une clause de rétractation.
Q2 : Le vendeur doit-il être présent lors de la visite ?
Non, ce n’est pas obligatoire. Cependant, sa présence est recommandée pour clarifier les points et obtenir des explications. Vous pouvez aussi faire la visite avec un agent immobilier ou un expert.
Q3 : Combien de temps avant la signature dois-je faire cette visite ?
Idéalement, 2 à 5 jours avant la signature chez le notaire. Cela vous laisse le temps de négocier ou de prendre une décision. Ne faites pas la visite la veille de la signature.
Q4 : Qui paie les diagnostics immobiliers ?
Le vendeur paie les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, etc.). L’acheteur peut demander des diagnostics supplémentaires à ses frais (inspection par expert, diagnostic termites complémentaire, etc.).
Q5 : Que faire si le vendeur refuse de me laisser entrer pour la visite ?
C’est un droit de l’acheteur de vérifier l’état du bien avant la signature. Si le vendeur refuse, contactez votre notaire ou votre agent immobilier. Cela peut être un motif de rétractation.
Q6 : Dois-je faire un état des lieux avant ou après la signature ?
Idéalement, avant la signature (visite de courtoisie) pour pouvoir négocier, et après la signature (état des lieux formel) pour documenter l’état à la prise de possession.
Q7 : Quel est le coût d’une visite d’expert avant signature ?
Entre 300 et 1500€ selon la complexité et la région. C’est un investissement utile pour les biens anciens ou si vous avez des doutes.
Q8 : Puis-je me rétracter après la signature de l’acte définitif ?
Oui, vous avez 7 jours légaux pour vous rétracter, mais seulement si vous n’avez pas renoncé à ce droit. Vous devez justifier votre rétractation par un vice caché grave.
Q9 : Que se passe-t-il si je découvre un défaut après la signature ?
Vous pouvez agir en justice contre le vendeur pour vice caché, mais c’est plus difficile et plus coûteux. C’est pourquoi la visite avant signature est si importante.
Q10 : Qui est responsable des dégâts découverts après la signature ?
Après la signature de l’acte définitif, vous êtes propriétaire et responsable du bien. Les dégâts découverts après sont à votre charge, sauf s’il s’agit d’un vice caché que le vendeur a volontairement caché.
Conclusion
La visite avant signature notaire est une étape cruciale pour protéger vos intérêts lors de l’achat d’un bien immobilier. C’est votre dernière chance de vérifier que le bien correspond à vos attentes et à la description du compromis avant de devenir propriétaire.
En suivant cette checklist complète et en documentant vos observations, vous vous donnez les meilleures chances de :
- Détecter les défauts cachés
- Négocier une baisse de prix si nécessaire
- Éviter les litiges post-signature
- Prendre une décision éclairée
N’hésitez pas à faire appel à un expert si vous avez des doutes sur l’état du bien. Le coût d’une inspection professionnelle est négligeable comparé aux risques d’une mauvaise surprise après la signature.
Sources utiles
- Notaires de France : https://www.notaires.fr/ – Informations officielles sur les actes de vente et les droits des acheteurs
- Ministère de la Transition Écologique : https://www.ecologie.gouv.fr/ – Diagnostics immobiliers obligatoires
- ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement) : https://www.anil.org/ – Conseils gratuits sur l’achat immobilier
- PAP (De Particulier à Particulier) : https://www.pap.fr/ – Guides et conseils pour acheteurs et vendeurs
- SeLoger : https://www.seloger.com/ – Ressources et guides immobiliers
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