Les Compromis de vente entre particuliers : guide complet 2026
En résumé :
- Le compromis de vente engage les deux parties (vendeur et acheteur) à conclure la vente
- Il peut être signé entre particuliers (sous seing privé) ou chez un notaire
- L’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours après signature
- Le délai entre compromis et acte définitif est généralement de 3 mois
- Signé entre particuliers : gratuit. Signé chez un notaire : 150 à 300 € (à la charge de l’acheteur)
- Un dépôt de garantie de 5 à 10 % du prix est versé à la signature
Vous vendez votre bien entre particuliers et vous vous demandez comment fonctionne le compromis de vente ? C’est l’étape clé de toute transaction immobilière. Ce document engage fermement les deux parties et sécurise la vente avant la signature de l’acte définitif chez le notaire.
Contrairement à ce que beaucoup pensent, le compromis de vente peut tout à fait être signé entre particuliers, sans agence ni notaire. Mais il faut connaître les règles pour éviter les erreurs.
Ce guide vous explique tout : définition, étapes, documents, délais, coûts et conseils pratiques pour vendre sereinement.
Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?
Le compromis de vente (aussi appelé promesse synallagmatique de vente) est un avant-contrat par lequel vendeur et acheteur s’engagent mutuellement à conclure la vente à un prix défini.
En droit français, on dit que « compromis de vente vaut vente » : dès la signature, le vendeur est irrévocablement engagé à vendre son bien à l’acheteur.
Compromis vs promesse de vente : quelle différence ?
| Compromis de vente | Promesse de vente | |
|---|---|---|
| Qui s’engage ? | Les deux parties | Le vendeur uniquement |
| Rétractation vendeur | Impossible après signature | Possible avant levée d’option |
| Dépôt de garantie | 5 à 10 % du prix | Indemnité d’immobilisation (10 %) |
| Usage | Cas le plus courant | Moins fréquent |
Compromis vs acte authentique : quelle différence ?
Le compromis est un avant-contrat (étape préalable). L’acte authentique est la vente définitive, obligatoirement signé devant notaire. C’est à ce moment que l’acheteur paie le prix et reçoit les clés.
Les étapes du compromis de vente
Étape 1 — Accord sur le prix et les conditions
Vendeur et acheteur se mettent d’accord sur le prix, la date de signature et les éventuelles conditions suspensives (obtention d’un prêt, absence de servitude, etc.).
Étape 2 — Rassemblement des documents
Le vendeur réunit tous les documents obligatoires (voir checklist ci-dessous). C’est une étape souvent sous-estimée qui peut retarder la signature si elle est bâclée.
Étape 3 — Rédaction et signature du compromis
Le compromis peut être signé de deux façons :
Sous seing privé (entre particuliers) : Le vendeur rédige lui-même le document. Signature directe entre les deux parties, sans professionnel. C’est la formule la plus simple et la moins coûteuse.Chez le notaire : Le notaire rédige et authentifie le document. Plus sécurisé, recommandé pour les situations complexes (copropriété, indivision, bien en SCI).
Étape 4 — Envoi du compromis à l’acheteur
En cas de signature entre particuliers, le vendeur doit envoyer le compromis par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). C’est à partir de cet envoi que démarre le délai de rétractation de 10 jours.
Étape 5 — Versement du dépôt de garantie
À la signature, l’acheteur verse un dépôt de garantie de 5 à 10 % du prix de vente, conservé sur un compte séquestre (chez le notaire ou un agent immobilier). Cette somme sera déduite du prix lors de la vente définitive.
Étape 6 — Signature de l’acte authentique
Environ 3 mois après le compromis, les deux parties signent l’acte définitif chez le notaire. La vente est alors finalisée.
Documents nécessaires pour le compromis
A forunir, les documents du vendeur
- Titre de propriété du bien
- Diagnostics immobiliers obligatoires (DPE, amiante, plomb, termites, gaz, électricité, état des risques naturels…)
- Justificatif d’identité (carte d’identité ou passeport)
- Situation hypothécaire du bien (attestation de mainlevée si hypothèque)
- Taxe foncière de l’année en cours
Documents spécifiques à la copropriété (appartement)
- Règlement de copropriété
- Carnet d’entretien de l’immeuble
- Fiche synthétique de la copropriété (données financières et techniques)
- Procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales
- Montant des charges courantes
Documents de l’acheteur
- Justificatif d’identité
- Justificatif de domicile
- Accord de principe bancaire (si financement par prêt)
Bon à savoir : En cas de signature entre particuliers, si le vendeur omet de fournir certains documents obligatoires, le délai de rétractation de l’acheteur peut être prolongé jusqu’à leur réception.
Délais et durée : ce qu’il faut savoir
Le délai de rétractation : 10 jours
Depuis la loi Macron du 8 août 2015, l’acheteur particulier dispose d’un délai de rétractation de 10 jours calendaires après la signature du compromis.
Comment se calcule ce délai ?
- Signature chez le notaire : le délai commence le lendemain de la remise en main propre du compromis
- Signature entre particuliers : le délai commence le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée, que l’acheteur l’ait récupérée ou non
Points importants :
- Le délai est compté en jours calendaires (pas en jours ouvrés)
- Si le 10e jour tombe un samedi, dimanche ou jour férié, le délai est repoussé au premier jour ouvrable suivant
- L’acheteur peut se rétracter sans motif ni pénalité dans ce délai
- Le vendeur, lui, ne bénéficie d’aucun droit de rétractation après la signature
Le délai entre compromis et acte définitif
Le délai habituel entre la signature du compromis et la signature de l’acte authentique est de 3 mois environ. Ce délai peut être :
- Réduit à 2 mois si l’acheteur n’a pas besoin d’emprunt
- Allongé si les parties le souhaitent ou si les démarches prennent plus de temps
Ce délai permet à l’acheteur d’obtenir son prêt (généralement 30 à 45 jours accordés par la clause suspensive de financement) et au notaire de vérifier toutes les conditions.
Coûts et frais : qui paie quoi ?
Compromis signé entre particuliers
Gratuit. Le vendeur rédige lui-même le document. Aucun frais de rédaction n’est facturé. Si le vendeur décide d’enregistrer volontairement le compromis auprès des services fiscaux, des frais de 125 € peuvent être demandés à l’acheteur.
Compromis signé chez le notaire
Les frais de rédaction sont généralement de 150 à 300 €, à la charge de l’acheteur. Si le même notaire rédige le compromis et l’acte authentique final, ces frais sont souvent intégrés aux frais de notaire globaux.
Si deux notaires interviennent (un pour chaque partie), les frais ne sont pas doublés : ils se partagent les honoraires.
Le dépôt de garantie
À ne pas confondre avec les frais de rédaction. Le dépôt de garantie représente 5 à 10 % du prix de vente et est versé à la signature du compromis. Il est conservé sur un compte séquestre jusqu’à l’acte authentique.
Ce qui se passe selon les cas :
- Vente finalisée : le dépôt est déduit du prix de vente
- Rétractation dans les 10 jours : remboursement intégral sous 21 jours, sans pénalité
- Condition suspensive non réalisée (ex : prêt refusé) : remboursement intégral
- Désistement hors délai sans motif valable : le vendeur peut conserver le dépôt
Les frais de notaire à la vente définitive
Payés par l’acheteur lors de la signature de l’acte authentique. En 2026, comptez :
| Type de bien | Frais de notaire |
|---|---|
| Logement ancien | 7 à 8,5 % du prix de vente |
| Logement neuf | 2 à 3 % du prix de vente |
Nouveauté 2026 : Depuis le 1er avril 2025, les droits de mutation (DMTO) ont augmenté dans la grande majorité des départements, passant de 4,5 % à 5 % du prix de vente. Cette hausse s’applique jusqu’au 30 avril 2028.
Tableau comparatif : compromis, promesse et acte authentique
| Compromis de vente | Promesse de vente | Acte authentique | |
|---|---|---|---|
| Nature | Avant-contrat bilatéral | Avant-contrat unilatéral | Acte définitif |
| Qui s’engage ? | Vendeur + Acheteur | Vendeur uniquement | Vendeur + Acheteur |
| Notaire obligatoire ? | Non (sauf cas particuliers) | Non | Oui |
| Délai de rétractation | 10 jours (acheteur) | 10 jours (acheteur) | Aucun |
| Coût | Gratuit à 300 € | Gratuit à 300 € | 7 à 8,5 % (ancien) |
| Dépôt de garantie | 5 à 10 % | 10 % (indemnité) | Prix total |
| Délai avant acte | ~3 mois | ~3 mois | – |
Conseils pratiques pour vendre entre particuliers
1. Soignez la rédaction du compromis
Le compromis engage juridiquement les deux parties. Il doit obligatoirement mentionner :
- L’identité complète du vendeur et de l’acheteur
- La description précise du bien (adresse, superficie, références cadastrales)
- Le prix de vente
- Les conditions suspensives (obtention de prêt, absence de servitude…)
- La date prévue de signature de l’acte authentique
- Le montant du dépôt de garantie
2. Préparez vos diagnostics en avance
Les diagnostics immobiliers sont obligatoires et doivent être remis à l’acheteur au plus tard le jour de la signature du compromis. Un diagnostic manquant peut prolonger le délai de rétractation de l’acheteur.
3. Envoyez le compromis en recommandé
En cas de signature entre particuliers, l’envoi par lettre recommandée avec accusé de réception est obligatoire pour faire courir le délai de rétractation. Sans cela, l’acheteur peut techniquement se rétracter à tout moment.
4. Faites relire le compromis par un notaire
Même si le recours au notaire n’est pas obligatoire pour le compromis, une simple consultation (souvent gratuite) permet d’éviter les erreurs qui pourraient invalider le document.
5. Choisissez la bonne plateforme pour diffuser votre annonce
Avant même d’arriver au compromis, il faut trouver le bon acheteur. Pour maximiser vos chances, publiez votre annonce sur les plateformes adaptées à la vente entre particuliers. Consultez notre comparatif des meilleurs sites immobiliers pour vendre entre particuliers pour choisir la plateforme qui correspond à votre situation.
FAQ — Compromis de vente entre particuliers
Peut-on rédiger un compromis de vente sans notaire ?
Oui. Le compromis peut être rédigé directement entre particuliers (on parle d’acte sous seing privé). Cette formule est gratuite et parfaitement valide juridiquement. Le recours au notaire n’est obligatoire que si le délai entre la signature du compromis et l’acte authentique dépasse 18 mois.
Combien de temps a-t-on pour se rétracter après un compromis ?
L’acheteur dispose de 10 jours calendaires à compter du lendemain de la réception du compromis (par lettre recommandée en cas de signature entre particuliers, ou dès le lendemain de la signature chez le notaire). Le vendeur, lui, ne peut pas se rétracter.
Que se passe-t-il si l’acheteur ne trouve pas son prêt ?
Si le compromis contient une clause suspensive d’obtention de prêt (ce qui est presque toujours le cas), l’acheteur peut annuler la vente sans pénalité en cas de refus bancaire. Il doit fournir les attestations de refus d’au moins deux banques.
Le dépôt de garantie est-il remboursé en cas de rétractation ?
Oui, si l’acheteur se rétracte dans le délai légal de 10 jours, le dépôt de garantie est intégralement remboursé sous 21 jours, sans aucune pénalité.
Quelle est la différence entre compromis de vente et promesse de vente ?
Le compromis engage les deux parties (vendeur et acheteur). La promesse de vente n’engage que le vendeur, qui réserve le bien à l’acheteur pour une durée déterminée. Le compromis est la formule la plus courante dans les transactions immobilières en France.
Peut-on modifier un compromis après signature ?
Oui, par avenant signé des deux parties. Cela peut concerner le prix, la date de signature de l’acte authentique ou les conditions suspensives. Tout avenant doit être rédigé avec soin pour être juridiquement valide.
Sources utiles
- Notaires.fr — Compromis de vente — Site officiel des notaires de France
- Service-public.fr — Avant-contrat de vente immobilière — Fiche officielle du gouvernement
- Légifrance — Article L271-1 du Code de la construction — Texte de loi sur le délai de rétractation
- Simulateur frais de notaire — Notaires.fr — Calculez vos frais de notaire
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